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Nuda proprietà – usufrutto – uso – abitazione – Viager

Esempio di acquisto nuda proprietà
Valore di mercato dell’immobile: 300.000 euro.
Venditore: uomo di 75 anni.
Valore teorico della nuda proprietà: 195.000 euro.
Il valore teorico viene determinato in base alla tabella riportata sotto.

L’usufrutto consente di abitare la casa, affittarla ed anche cedere a terzi il diritto di usufrutto, ma non consente la modifica della destinazione d’uso. il nudo proprietario può cautelarsi dai suddetti eventuali atti di disposizione inserendo nel contratto di acquisto apposite clausole di prelazione. L’usufruttuario deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione e le imposte.

La nuda proprietà è quindi la proprietà dell’immobile senza poter goderne l’uso. Il nudo proprietario deve sostenere le sole spese straordinarie non paga le imposte correnti legate al godimento del bene.
Alla morte dell’usufruttuario (o degli usufruttuari se sono più di uno) il nudo proprietario diventa pieno proprietario a tutti gli effetti senza sostenere più alcun onere. L’usufrutto può essere anche a termine e non collegato quindi alla morte dell’usufruttuario.

Il viager (vitalizio) è un contratto molto diffuso in Francia il cui uso economico è simile alla vendita della nuda proprietà.
Prevede che il pagamento dell’immobile sia fatto mediante una somma iniziale (bouquet) ed una rendita periodica rivalutabile (rente).
Il viager è normalmente occupè  o réservé (l’immobile è occupato dal o dai venditori) ma può anche essere libre (libero) e quindi essere immediatamente usato.

I vantaggi per chi vende: incassare subito una somma importante da utilizzare per se o per la propria famiglia continuando a vivere nella casa.
Tale contratto ha una importante funzione sociale nell’aiuto alle persone anziane.

I vantaggi per chi compra: un investimento a medio lungo termine prevedibilmente molto remunerativo poiché il prezzo di acquisto viene determinato in base a delle tabelle stabilite con Decreto Ministeriale e legate anche al Tasso di interesse legale.

 

Altri contratti similari

Diritto reale d’uso consente di utilizzare un bene, e se fruttifero, di raccoglierne i frutti, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Il diritto si distingue dall’usufrutto proprio per tale limite ad esso imposto. Dato il suo carattere personale il diritto d’uso non può essere ceduto, pertanto il bene non può essere concesso in locazione o in godimento a terzi. Il diritto d’uso di estingue al pari di quello di usufrutto con la morte del titolare, e pertanto non può formare oggetto di disposizione testamentaria.

Il diritto reale di abitazione consente il godimento del bene ed è ancora più circoscritto del diritto d’uso poiché ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia. Non è consentito di cedere il diritto in parola né di dare la casa in locazione.

TABELLE PER CALCOLARE IL VALORE DI USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’
Età Usufruttuario Coefficiente % Usufrutto % Nuda Proprietà
da 0 a 20
38,00 95,00 5,00
da 21 a 30
36,00
90,00
10,00
da 31 a 40
34,00 85,00 15,00
da 41 a 45
32,00
80,00
20,00
da 46 a 50 30,00 75,00
25,00
da 51 a 53
28,00 70,00 30,00
da 54 a 56
26,00 65,00
35,00
da 57 a 60
24,00 60,00
40,00
da 61 a 63
22,00 55,00 45,00
da 64 a 66
20,00 50,00
50,00
da 67 a 69
18,00 45,00
55,00
da 70 a 72 16,00 40,00
60,00
da 73 a 75 14,00 35,00
65,00
da 76 a 78 12,00 30,00
70,00
da 79 a 82
10,00 25,00 75,00
da 83 a 86
8,00 20,00 80,00
da 87 a 92 6,00 15,00
85,00
da 93 a 99 4,00 10,00
90,00

Coefficienti per determinare il valore dell’usufrutto a vita calcolato al saggio di interesse legale del 2,50% in vigore dall’1/1/2012 fissati con decreto interdirigenziale del 22 dicembre 2011 (G.U. N. 303 del 30.12.2011).